Muchos de nuestros clientes han recibido una carta, en la que les indican que ahora son los propietarios del préstamo hipotecario que había firmado con xxx, y que ahora, con la  condición de su nuevo acreedor , les requieren para que en el plazo de 30 días procedan al pago de la cantidad adeudada.

Se nos pregunta, ¿esto es posible? ¿es legal?

Sí, sí que es posible, y, sí que es legal.

En este artículo te explicamos qué es la cesión de créditos, y sus efectos.

Podemos definir la cesión de crédito hipotecario como el acuerdo en el que se transmite la titularidad del crédito hipotecario por parte del acreedor a otra persona, y, el cesionario será el nuevo titular del derecho de crédito y dispondrá de sus mismas facultades.

La cesión de créditos, en general, se admite por:

–  Art. 1112 CC: ”todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con arreglo a las leyes si no se hubiere pactado lo contrario.”

–  Art. 1528 CC “La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como fianza, hipoteca, prenda o privilegio.”

–  Art. 1878 CC “El crédito hipotecario podrá ser cedido o enajenado a un tercero, en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la Ley.”

Posibilidad de cesión parcial.

Como hemos comentado, en el art. 149 LH y el 1878 CC, permite la cesión parcial del crédito, esto implica la cesión parcial de la hipoteca, y es contraria al principio de indivisibilidad de los arts. 1860 C.C. y 122 L.H.

Sin embargo, la doctrina la admite, pues aunque la hipoteca sea indivisible no significa que también lo sea el crédito garantizado.

Del art. 105 LH resulta la posibilidad de hipoteca en garantía de créditos mancomunados y no hay razón para distinguir según la mancomunidad exista al constituirse la hipoteca o aparezca después mediante la cesión parcial.

Efectos de la cesión parcial

La cesión parcial convierte la titularidad única de la hipoteca en titularidad plural, con los efectos de los créditos hipotecarios mancomunados: cada titular podrá ejecutar la hipoteca subsistiendo la misma respecto de los demás. Así resulta del Art. 227 RH: se consideran preferentes, a los efectos del procedimiento de ejecución directa, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.

Como modalidad de la cesión parcial se cita la cesión aislada del derecho a percibir los intereses, con independencia del principal:

           En principio la cesión del crédito hipotecario comprende también la de sus intereses. No obstante, las partes pueden excluir los intereses vencidos, o los futuros.

Pero se discute si pueden cederse los intereses con independencia del principal, ríos de tinta con este tema, llegando a la siguiente conclusión:

• algunas corrientes lo admiten, pues si la hipoteca puede ser de varios, también puede ser distinta la titularidad del capital y la de los intereses, y la indivisibilidad de la hipoteca se refiere al bien hipotecado y no al crédito.
• Otros sólo lo admiten vencido el crédito, momento en que la cifra de intereses remuneratorios queda definitivamente determinada.
• La mayoría lo rechaza, por el carácter accesorio de los intereses.

CESIÓN EN GENERAL. EFECTOS

Se regulan en el art. 149 LH: “El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el art 1526 del Cc. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un préstamo o crédito deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.

El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”.

Así que, podemos distinguir eficacia inter partes, respecto de terceros y del deudor.

• EFICACIA INTER PARTES.

La cesión de créditos hipotecarios requiere escritura pública e inscripción, según el art. 149.

1. Escritura. La exigencia de escritura resulta del Art. 280.6C.c., que exige escritura pública para la cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en Escritura Pública.

 Aunque, según la mayoría, no es requisito ad solemnitatem para la eficacia inter partes, sino consecuencia del Art. 3 Ley Hipotecaria

2- Inscripción. En cuanto a ésta, se discute si es o no constitutiva, como hemos comentado en la cesión parcial, hay varias corrientes:

– Para unos, siendo constitutiva la inscripción de la hipoteca, también debería serlo la de su cesión.

– Otros autores lo rechazan, y el TS, no sólo niega el carácter constitutivo de la inscripción, sino que afirma que su omisión no impide al cesionario ejecutar la hipoteca por el procedimiento judicial sumario.

– No obstante, quien  sí defiende el carácter constitutivo de la inscripción lo hace en base a los siguientes motivos:

1) El artículo 1878 CC alude a las “formalidades exigidas por la ley” que indudablemente es la Ley Hipotecaria, siendo por tanto necesaria la Escritura Pública como la inscripción, al ser requisito constitutivo según los artículos 1875 CC y 145 LH.

2) A efectos de la inscripción, el art. 130 LH se refiere a los “extremos consignados en la inscripción”, lo que incluye los elementos personales, y entre ellos, el nuevo acreedor hipotecario por razón de la cesión inscrita.

3) El art. 149 LH utiliza la expresión “deberá”, lo que significa que es necesaria la inscripción.

• EFICACIA FRENTE A TERCERO.

Para que la cesión afecte a tercero, sólo se exige inscripción registral, conforme a los arts. 32 y 144 L.H.

Según el A. 1526 CC “la cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra 3º sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los arts. 1218 y 1227 Cc.; si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripción en el Registro.”

El art. 244 RH regula su constancia registral: “la cesión del crédito hipotecario se consignará en el Registro por medio de una nueva inscripción a favor del cesionario, excepto en los casos a que se refiere el art. 150 Ley.”

Aunque es una nueva inscripción la prioridad de la hipoteca será la de la 1ª inscripción.

• EFECTOS FRENTE AL DEUDOR.

En relación con la notificación al deudor, el párrafo 1º del art. 149 suprime la necesidad de que se dé conocimiento de la cesión al deudor, siendo suficiente la escritura pública y la inscripción en el Registro.

Así, el art 1527 Cc según el cual:

“El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de obligación”, ha de entenderse limitado a la cesión de créditos o préstamos no garantizados con hipoteca.

           Además de los siguientes artículos:

– el art. 151 LH:

“Si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario como consecuencia de esta falta.”

– el art. 242 RH:

“Del contrato de cesión de crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor por los medios establecidos en el art. 222 a menos que hubiera renunciado a este derecho en escritura pública o se estuviere en el caso del art. 150 L.”

– el art. 243 RH:

“La notificación de la cesión del crédito al deudor, o la omisión de este requisito en el supuesto del art 151 L, se hará constar en la inscripción, y si el documento que acredite haberse hecho aquélla se presentare en el Registro después de verificada la inscripción, se extenderá la correspondiente nota marginal.”

Según el  art. 149 LH (anteriormente comentado), surgen las siguientes teorías:

–Se intenta poner fin a la distinción entre efectos respecto del deudor y respecto a terceros, y la “antigua notificación” se sustituye por la inscripción en Registro Público, surtiendo efectos tanto Inter partes como a terceros (no es necesario notificar, pero sí inscribir).

– otros autores consideran que sólo podrán tenerse en cuenta cuando la notificación al deudor se hubiera pactado como requisito necesario para la misma.

EFECTOS DE LA CESIÓN

1. a) Si se ha notificado la cesión al deudor: el deudor cedido queda vinculado con el nuevo acreedor y solo el pago hecho por él podrá producir la extinción de la obligación y la cancelación de la hipoteca.

Si el deudor paga al cedente, sólo podrá repetirlo, pues es un pago indebido.

1. b) Si no se ha notificado la cesión al deudor:

Según el art. 176 RH “la inscripción de cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el art. 151 LH”.

De modo que en este caso sólo cabe la cancelación del crédito mediante carta de pago del acreedor cesionario y no del cedente.

COMO AFECTA LA CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EN PROCESO JUDICIAL

Actualmente, tenemos un problema y que es una llamada contra la ejecutividad de las cesiones realizadas durante la tramitación del procedimiento ejecutivo, es que este tipo de cesiones se  hacen en masa, en globo, obviando el requisito del artículo 149 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la inscripción de la cesión en el Registro , práctica que los tribunales están avalando a efectos de la sucesión procesal en el procedimiento ejecutivo  sobre la base de que el art 540 de la LEC exige que se acredite la sucesión en documentos fehacientes, por lo general escrituras públicas, sin más requisitos formales.

Todo esto genera una gran indefensión al consumidor, pues no es hasta que se produce la sucesión procesal cuando tiene conocimiento de la cesión, puesto que ya no es necesaria la notificación de la misma y en la mayoría de los casos no se inscriben amparándose una vez iniciado el procedimiento en el artículo 540 de la LEC. Estas circunstancias inciden a su vez negativamente en el derecho de retracto del consumidor, artículo 1.535 del Código Civil, pues no es hasta que se insta la sucesión procesal de la ejecución, ya que la norma general es que  no se notifican las cesiones por no ser necesario, cuando el consumidor puede hacer uso de su derecho de retracto, eso sí, siempre y cuando la fecha de la transmisión del crédito, que conoce en ese momento, se encuentre entre la fecha de interposición de la demanda ejecutiva y la fecha de resolución firme de la oposición a la ejecución.

El problema está en que, dictada la resolución firme de la oposición a la ejecución de una cesión realizada antes, pero comunicada con posterioridad, el ejercicio del derecho de retracto se complica puesto que habría que ejercerlo en procedimiento ordinario aparte con independencia de que se intentase un incidente de nulidad de actuaciones. En caso contrario, si la cesión se realiza y comunica en esa fase, cabría la posibilidad de intentar hacer valer el retracto en el propio procedimiento ejecutivo. En cualquier caso, en el propio procedimiento ejecutivo y en el ordinario, es imprescindible instar la suspensión de la ejecución.