Voy a hablar sobre este tema partiendo de que el lector no tiene nociones sobre lo que es una cláusula suelo, de tipo mínimo de interés o de límite a la bajada del tipo de interés, lo que vulgarmente conocemos como “suelo”.

De esta manera podré explicar desde cero qué es y cómo funciona esta cláusula, es un poco largo así que te pido algo de paciencia.

La primera señal de que algo no está bien en tu hipoteca es que tu cuota no haya bajado progresivamente en los últimos años, reduciéndose de manera considerable.

Veamos cómo una cláusula suelo acaba en una hipoteca

Cuando un cliente acude a su banco a pedir una hipoteca se fija principalmente en el tipo de interés que le ofrecen, en a cuántos años se la dan y en cuál va a ser la cuota mensual, puede que pregunte también por el índice de referencia o por el TAE.

Con estos datos ya podrá hacerse una idea de si la oferta es buena, mala o regular y comparar con las de otros bancos a ver cuál le convence más. En este punto posiblemente mire también que otros productos debe contratar y cuánto le dan de bonificación.

Si lo que quiere es un préstamo a interés variable se fijará en los puntos que el banco sumará al índice de referencia para calcular la cuota, lo habitual es que sean entre uno o dos puntos más diferencial, algo así:

Tipo de interés = Euríbor + 1,25 %

Tipo de interés = IRPH + 1,00 %

Suponiendo que ambos índices se encontraran en el momento de revisar la hipoteca en el 2,25 el tipo de interés sería 3,50 % para el primero y 3,25 % para el segundo, hasta aquí todo bien, el cliente piensa, de acuerdo contrato a interés variable, si el índice baja mi cuota hipotecaria bajará también, si sube, lo contrario, perfecto, sigamos adelante con la operación.

Ésta se formaliza con el banco que mejores condiciones ha ofrecido al cliente, esto es el diferencial más bajo o el TAE más bajo o con su banco de toda la vida, para qué cambiar? Son de confianza!.

Y aquí es donde surge el problema, lo que el cliente creía era un préstamo a interés variable de repente se ha convertido en uno a tipo fijo, y no en situaciones descabelladas, no, en un escenario perfectamente factible que era aquel en el que los tipos bajaban a cotas mínimas.

Digo que era un escenario factible porque creo que cualquier persona con un poco de talento podría haberse dado cuenta de que la economía no podía mantener el ritmo que llevaba indefinidamente, lo que, dicho de otro modo, tarde o temprano tenía que haber una crisis que cortara el crédito con el consiguiente desplome de los tipos.

Y esto cómo puede ser?

Esa conversión de préstamo interés variable a préstamo a interés fijo se daba en el momento en el que la cláusula suelo se activaba, normalmente en la escritura se pactaba, con total desconocimiento por parte del que se iba a hipotecar, que el tipo de interés nunca sería inferior al 4 %, 3,50 %, 3 %… por lo que ante el desplome del Euríbor, que a día de hoy está en valores negativos, la suma de diferencial y tipo de referencia en la mayoría de los casos queda por debajo del tipo mínimo.

Ejemplo:

Tipo de interés= Euríbor + 2 0

En la actualidad el Tipo de interés debería ser  -0,33 + 2 = 1,77 %

Pero en realidad es 4%, 3,50 %, 3% porque se ha activado la cláusula suelo y no deja que el interés baje.

Por lo tanto una cuota que debería haber sido calculada a un tipo de interés bajo (1,77 %) se ha estado calculando con el tipo de interés que marca el suelo (4%, 3,50 %, 3%…) que al ser más alto genera más intereses.

Y estos intereses se van acumulando y dan lugar a lo que se reclama en los juicios por cláusula suelo.

Entendido, pero dónde está la cláusula?

Te diría que en la escritura del préstamo, pero no siempre es así, puede que te subrogaras en el préstamo promotor y entonces estará en la escritura que firmó él con el banco, o puede que incluso haya más de una escritura y que esté en la primera en vez de en la tercera…son los casos más raros.

Si quieres encontrarla debes coger tu escritura, la de préstamo, no la de compraventa, y leértela, o más fácil, buscar la cláusula tercera bis, que es donde deberían haber incluido la cláusula, aunque no siempre es así.

Tengo cláusula suelo, y ahora qué hago?

Reclamar al banco para que te la quiten y te devuelvan el dinero.

Aquí es donde aparecemos los abogados que, ante las reiteradas negativas que recibimos de los bancos para solucionar este tema de manera amistosa, nos vemos obligados a defender los intereses de nuestros clientes en los Tribunales.